Пережить без потерь

20 декабря 2008 года

Найти ответ на вопрос «Что дальше?», анализируя ситуацию, сложившуюся в 2008 году, попытались участники круглого стола «Рынок коммерческой недвижимости Иркутска – возможный сценарий развития». Еще год назад ожидания экспертов на среднесрочную перспективу были оптимистическими, как повод – ожидался ввод ряда крупных объектов торгово-развлекательной и офисной недвижимости премиум-класса. О своем желании строить в Иркутске заявили крупные гостиничные сети, постепенно инвесторы начали проявлять интерес к логистическим проектам. Аукционы КУМИ должны были войти в свою активную стадию. Однако действительность оказалась не столь радужной, как ожидалось. В том числе и из-за мирового финансового кризиса. В настоящее время сроки ввода в эксплуатацию по ряду объектов откладываются, многие девелоперы испытывают трудности по реализации готовых площадей. Объекты муниципальной собственности все меньше пользуются спросом у покупателей.

Ситуация, которая сложилась сегодня на рынке, отражается на каждой компании, − отметила коммерческий директор «Континенталь Сибирь» Ирина Обуздина, в первую очередь возникший финансовый кризис оказывает влияние на девелоперские компании, имеющие низкую ликвидность или высокие долговые обязательства. Увеличение стоимости денег на международных рынках привело к росту ставок банковского кредитования как физических, так и юридических лиц. Растущая неуверенность в экономической стабильности заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения. Снижение покупательской способности, как следствие, ставит под угрозу рентабельность проектов девелоперов. Хотя в настоящее время и ужесточились общие условия кредитования, отмечает Ирина Обуздина, тем не менее полной стагнации в данном секторе не наблюдается. Банки кредитуют очень осторожно и выборочно, останавливаясь только на тех проектах, с которыми ранее были достигнуты положительные договоренности, а также перспективные высокорентабельные и быстро окупаемые проекты. Кризис − это временное явление, и главная задача девелоперов − пережить его с наименьшими потерями.

В СМИ все чаще появляется информация о возможном банкротстве некоторых российских девелоперов. Выводы делаются из таких фактов, как перенесение сроков реализации ранее заявленных проектов, сокращение объемов строительства и человеческих ресурсов и даже продажа активов компаний. Однако вышеперечисленные факторы можно рассматривать с другой стороны, отметила Ирина Обуздина, – не как приближение к банкротству, а как необходимые меры сокращения расходов. И профессионализм высшего руководства таких компаний состоит в понимании того, что оказаться в выигрыше можно и в условиях кризиса, для этого нужно остаться на рынке.

Говоря о секторе торговой недвижимости, стоит отметить, что кризис в меньшей степени коснулся Иркутска, поскольку у нас нет жесткой конкуренции в данном сегменте и единичны качественные объекты. Но несмотря на это, из четырех заявленных проектов, в срок планируется сдать только два. Сроки сдачи в эксплуатацию ТРК «Jam Молл» были перенесены уже дважды. Сначала с третьего на четвертый квартал текущего года, а затем − на весну 2009 года. Подобная ситуация произошла и с торговым центром «Карамель», который должен был открыться осенью 2008 года. Открытие объекта «Фортуна Сити-Молл» планируется согласно заявленным срокам. Реализация проекта ТРК «Континенталь» ведется в соответствии с графиком планируемых работ.

Из вышеперечисленных фактов очевидно, что объекты, работа над которыми началась более года назад, будут достроены, отмечает Ирина Обуздина. На рынке офисной недвижимости ситуация сложнее, поскольку есть конкуренция (вводятся 16 новых объектов) и временная невостребованность площадей премиум-класса (часть компаний, желающих переехать в более престижный и удобный офис, отложили переезд на время кризиса). По мнению экспертов, те объекты, которые уже завершены, находятся в более выгодном положении.

Трудности ожидают проекты, которые только начали реализовываться. Генеральный директор компании «Актив» Сергей Пеньковский отмечает, что продать объект или сдать в аренду легче, когда он уже построен. По мнению экспертов, в настоящее время потребители с покупки переориентировались на аренду, поэтому в данном сегменте значительного снижения спроса не произойдет.

По мнению Ирины Обуздиной, новые проекты сейчас на рынок не выйдут, и понадобится еще значительное время на какое-либо оживление.

В 2008 году почти вдвое снизилась активность покупателей муниципальной недвижимости, что стало причиной резкого спада цен на объекты, − рассказала начальник отдела приватизации КУМИ города Иркутска Виктория Уманская. Из 5−6 объектов, выставляемых еженедельно на аукционы, приобретается только 2−3, есть случаи, когда ни один объект не продается. Финансовый кризис выступил лишь одним из факторов такой ситуации. Повлияло и увеличение качественного предложения на рынке коммерческой недвижимости. Ветхие здания муниципальной собственности не выдерживают сравнения с новыми объектами. На сегодняшний день многие объекты, выставляемые на аукцион, оказываются переоцененными, поскольку их оценка проходит за 2 месяца до продажи. В 2008 году 48 объектов, не реализованных с аукциона, были выставлены на продажу посредством публичного предложения (процедура которого позволяет поэтапно снижать цену до 50%). И, как показала практика, большинство объектов нашли новых собственников, когда подешевели на 30−40%. Были объекты, по которым цена снизилась на половину от первоначального предложения.

Несмотря на общее снижение стоимости выставляемых объектов, в сравнении с прошлым годом показатель средней цены за квадратный метр показывает рост. Это связано с тем, что в январе-феврале с аукциона уходили ликвидные объекты по высоким ценам, и спад начался только с августа. К примеру, в январе в Кировском районе было продано здание по цене 215 тысяч рублей за квадратный метр (самое дорогое в 2008 году), в августе в этом же районе (считающимся самым дорогим) полуразвалившийся объект с трудом обрел нового собственника, несмотря на цену чуть более 4 тысяч рублей за квадратный метр. Влияние на аукционы стала оказывать и судебная практика. Арендаторы зданий (имеющие право долгосрочной аренды) выигрывают суды у новых собственников, если те пытаются их выселить. Обременение объекта правом долгосрочной аренды − теперь значительный минус для потенциальных покупателей.

В долгосрочной перспективе финансовый кризис может привести к тому, что мелкие компании, вероятно, покинут рынок недвижимости, а обанкротившиеся организации и их проекты будут куплены и завершены крупными девелоперами. В то же время, если со стороны государства будут предприняты рациональные антикризисные меры, то сфера недвижимости сможет занять выжидательную позицию и с наименьшими потерями выйти из кризиса, считает Ирина Обуздина. С ней согласны многие эксперты, которые полагают, что кризис может иметь и положительные последствия. Повысятся требования к качеству новых объектов, а значит, сократится доля тех компаний, которые заходили на рынок только с одной целью − заработать на дефиците площадей. Краткосрочные прогнозы относительно цен и тенденций эксперты давать не стали.

Пока рынок находится в ожидании, и существует достаточно много факторов, которые могут повлиять на ситуацию − как в лучшую, так и в худшую сторону.

Елена Ступина // B2B. Недвижимость для бизнеса

Просмотров новости - 5225