Инвестиции в зарубежную недвижимость

20 декабря 2008 года

Покупать зарубежную недвижимость сегодня выгодно. Доступные цены, невысокие риски, инвестиционная привлекательность.

Жилая и коммерческая недвижимость за рубежом доступна по цене многим россиянам. В условиях стагнации российского рынка частные инвесторы, заинтересованные в покупке квадратных метров, вынуждены искать другие варианты сохранения и приумножения капитала. Зарубежная недвижимость интересна и с целью инвестирования в строящиеся объекты с дальнейшей перепродажей, и в виде покупки готовой недвижимости для сдачи в аренду или собственного проживания.

Недвижимость в Китае

В то время как стоимость жилья в разных странах мира вслед за США и Великобританией продолжает снижаться, Китай стал одной из тех тринадцати стран, где недвижимость всё еще растет в цене. Более того, из этих тринадцати стран Китай по темпам роста цен на недвижимость стоит на самом первом месте. Кроме того, китайская недвижимость − одна из самых дешевых в мире. Ее цены лежат в пределах от 200 до 3200 долларов за квадратный метр.

Пекин

Темпы роста Пекина поражают воображение. Круглосуточно здесь строятся жилые комплексы, новое элитное жилье, торговые центры, мосты, магистрали, величественные небоскребы, большая часть которых выполнена по проектам иностранных архитекторов.

Привлечение иностранных архитекторов является грамотным стратегическим шагом, так как известный и опытный архитектор может не только сделать здание оригинальным и качественным, но и повысить инвестиционную привлекательность проекта (имя известного архитектора как бренд увеличивает стоимость квартир на 20−30% уже на начальном этапе продажи). В начале 2008 года, по данным Национального Бюро Статистики Китая, в Пекине средняя цена продажи жилья находилась в диапазоне от 10 000 до 28 000 юаней за квадратный метр (1 юань равен примерно 4 рублям). Конечно, стоимость квартиры зависит от разных показателей: местоположения и статуса дома (это дом бизнес-класса, с наличием консьержа, охраны, спортивных залов − или это обычный жилой дом), состояния подъезда, качества внутренней отделки, наличия и состояния мебели, вида из окна, парковки. Стоимость элитного жилья (элитные виллы) варьируется от 27 000 до 36 000 юаней за квадратный метр.

Например, стоимость виллы в районе Чао Ян (центр Пекина, второе кольцо) достигает отметки 27 000 юаней за квадратный метр, цена обычной квартиры в высотном доме в том же районе варьируется в диапазоне от 12 000 до 19 000 юаней за квадратный метр. В пределах четвертой кольцевой дороги цены на жилье составляют примерно 17 000 юаней за квадратный метр. В пределах пятой кольцевой дороги средняя стоимость жилья в марте 2008 года зафиксирована в диапазоне от 11 000 до 13 700 юаней за квадратный метр. В первом квартале этого года в Пекине цены на квартиры в новостройках выросли на 7,6%, во втором квартале − на 9,5%, в июле нынешнего года − на 11,1%. Как и во всем мире, 2008 год − непростой год для сферы недвижимости в Китае. В правительственных прогнозах говорится о замедлении роста цен на недвижимость с ноября 2008 года. В повышении цен лидируют Урумчи, Хайкоу (столица Хайнаня), Нинбо, Пекин и Ханчжоу. Однако, несмотря на замедление, рост цен на недвижимость продолжается.

Многие руководители крупных компаний недвижимости Китая в долгосрочной перспективе прогнозируют увеличения роста цен на недвижимость.

Коммерческая недвижимость Китая

Средняя цена на коммерческие объекты в столице КНР составляет от 18 300 до 19 800 юаней за квадратный метр. Согласно недавней статистике, приведенной в National Business Daily, иностранные компании приобрели недвижимость в Шанхае с января по август 2008 года более чем на 14,3 миллиарда долларов.

В 2008 году цены на нежилые помещения в Китае продолжали повышаться. Так, в мае этого года цены на офисную недвижимость повысились на 9,3%, на другие объекты коммерческого назначения − на 5,2%. Среди экономистов существует мнение, что в Пекине, как и в Москве, быстрый рост цен на рынке недвижимости вызван разрывом между предложением и спросом. Недостаток предложения в сочетании с постоянно растущей стоимостью земельных участков и строительных материалов приводит к увеличению цен на жилье.

Помимо строительства жилья в Пекине развивается инфраструктура. До 2010 года столица Китая вложит 100 миллиардов юаней (около 12,5 миллиарда долларов) в реализацию более 2000 проектов в таких областях, как автодорожное строительство, энергетика и охрана окружающей среды новых городков и деревень. До 2010 года в Пекине будет построено 360 километров скоростных автострад. Около половины общего объема капиталовложений планируется направить на развитие пригородных территорий.

В Пекине проводят мониторинг землепользования для наведения порядка в строительстве. С помощью трех спутников ведется наблюдение за городом с целью выявления незаконно возведенных объектов. Это связано с тем, что в 2006 году в Пекине были обнаружены подобные случаи. После 2008 года эксплуатацию ряда спортивных объектов решено производить на коммерческой основе, некоторые из них превратятся в торгово-развлекательные комплексы. Идет продажа коммерческого жилья в Олимпийской деревне, где жили участники Олимпийских игр. Минимальная цена выставленного на продажу жилья −16 800 юаней (около 2165 долларов за 1 квадратный метр).

Оформление китайской недвижимости в собственность

В связи с ростом инвестиционных покупок жилья иностранными гражданами правительство Китая установило новые правила, ограничивающие права иностранцев на приобретение жилой недвижимости в Китае.

Согласно новому законодательству, филиалы и представительства иностранных предприятий и организаций в Китае (за исключением предприятий, занимающихся с санкции китайского правительства риэлторскими операциями) и иностранцы, проживающие или учащиеся в Китае более одного года, имеют право покупать недвижимость, причем на свое настоящее имя и фамилию − и только для собственного пользования. Иностранный инвестор, желающий приобрести недвижимость в Китае удаленно, может сделать это, предоставив доверенность. Иностранцы не имеют права покупать жилье, специально предназначенное для малообеспеченных граждан.

При покупке недвижимости в Китае иностранцы, как и китайцы, должны уплатить следующие виды сборов:

• Deed Tax (налог на документ о передаче правового статуса собственности: договор купли-продажи) 3−5% (Пекин − 3%) от стоимости объекта,
• Transfer Fee (взнос за передачу) 0,5%,
• Stamp for Ownership Certificate (гербовая печать на сертификате собственности) 5 юаней,
• Stamp Tax (гербовый налог на договор) 0,05% (платят и покупатель, и продавец),
• Legal Fees (государственный налог) 0,2%−0,4%,
• City Maintenance and Construction Tax (взнос в органы ЖКХ) 0,05−0,35%,
• Registration Feeр (регистрационные сборы) от 100 до 200 юаней,
• Notarization Fees (нотариальные сборы) 0,01−0,3%.

При покупке жилья в Китае иностранцам следует помнить, что покупка жилья вовсе не означает безусловное право на собственность − частной собственности в Китае не существует. Согласно китайским правилам, покупка − это право аренды жилого помещения сроком на 50 лет (покупка квартиры) и 70 лет (земельного участка). Что будет по окончании этого срока, будет известно лишь после обнародования «Закона КНР об имущественном праве». В настоящее время все банки КНР и зарегистрированные в Китае иностранные банки выдают иностранцам ипотечную ссуду на покупку недвижимости. Иностранцы, имеющие действующие документы о праве проживания в Китае и источники капитала для погашения займов по кредитам, могут подать в банк заявление о получении ссуды. Следует отметить, что банки предъявляют неодинаковые требования к иностранцам при выдаче кредита.

Чтобы получить кредит на покупку недвижимости в Китае, иностранцы должны удовлетворять следующим условиям:

• обладать легальным статусом, иметь стабильный доход и возможность погашения займа и уплаты процентов, обладать законным контрактом или соглашением о купле-продаже недвижимости,
• иметь собственный капитал в размере не менее 20% от стоимости недвижимости, иметь возможность предоставления гарантии, признанной банком, выдающим ссуду.

По правилу, срок полного погашения кредита не должен превышать 30 лет.

Информация предоставлена ООО «Центр внешнеэкономического развития» // B2B. Недвижимость для бизнеса

Просмотров новости - 5351